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El mercado del suelo residencial se mantiene a la espera de la evolución de la Covid-19 y evita iniciar por ahora nuevas promociones

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El mercado de suelo residencial se encuentra en una situación de estabilidad, prudencia generalizada y expectación debido a la pandemia

El mercado del suelo residencial se mantiene a la espera de la evolución de la Covid-19 y evita iniciar por ahora nuevas promociones

La actividad que se mantiene se limita, sobre todo, a actuaciones ya iniciadas antes de la crisis sanitaria.

Se detecta una demanda creciente hacia la vivienda unifamiliar y plurifamiliar en zonas exteriores o áreas metropolitanas de las principales ciudades.

Tanto a nivel de estabilidad de precios como de ritmos de venta está aguantando mejor la vivienda nueva frente a la de segunda mano.

Especialmente en zonas prime, como la Costa del Sol, están aguantando mejor los activos del segmento lujo que el resto. En algunas zonas de Alicante, la tendencia positiva se ha visto frenada por la disminución de la demanda de turistas extranjeros.

La evolución del turismo nacional hacia el interior y destinos rurales ha relanzado la actividad inmobiliaria zonas como el Pirineo Catalán. En zonas como Cádiz o Huelva la demanda se ha mantenido gracias al interés nacional.

Los sectores hoteleros, retail y comercial son los más perjudicados. En contraposición, se detecta un impulso del sector logístico por los cambios de tendencia tanto en el consumo como en el e-commerce.

Sociedad de Tasación ha publicado una nueva edición del “Mapa del Tiempo Urbanístico”, un estudio que ofrece una visión global de la situación del mercado del suelo en España atendiendo a su heterogeneidad. Esta nueva edición actualiza los datos que se publicaron en febrero de 2020 y es el primero que recoge el impacto de la COVID-19 en el mercado del suelo en Cataluña, Comunidad Valencia, Murcia y Andalucía.

Como en anteriores ocasiones, el mapa incorpora gráficamente la variación interanual de valores de vivienda nueva. Además, incluye información relativa a los costes de construcción promedio que se han identificado en cada zona. De esta forma, se puede establecer una relación entre las tres variables —suelo, vivienda nueva y costes de construcción— y ponerlas en perspectiva.

La estimación de costes se realiza para un supuesto “tipo” de obra nueva de vivienda plurifamiliar en altura, uso residencial sobre rasante y calidades acordes a las habitualmente apreciadas en la zona para esta tipología. Adicionalmente, se aporta información sobre las principales incidencias urbanísticas que puedan afectar al mercado de suelo. Estas alertas se restringen en la infografía a capitales de provincia o a ciudades/municipios que presenten impacto significativo en la dinámica general o zonal, ya sea por su interés turístico o cualquier otro que pueda estimular o condicionar la misma.

El mercado de suelo residencial permanece estable y a la expectativa

Debido a la pandemia, el mercado de suelo residencial a nivel nacional se encuentra en una situación de estabilidad, prudencia generalizada y expectación. Las zonas que mostraban un mayor dinamismo y actividad han visto frenado su crecimiento durante los últimos meses, mientras que las zonas más deprimidas han recibido durante este periodo un lastre adicional para retomar o alcanzar una senda positiva. El mapa refleja, a nivel de desarrollo y dinámica de suelo, la ausencia de actividad significativa y de iniciativas nuevas, salvo en localizaciones puntuales o sectores de actividad concretos, como el logístico en ciertas ubicaciones.

Respecto a las incidencias urbanísticas que pueden afectar al mercado de suelo, no hay novedades significativas. Tampoco en lo relativo a los costes de construcción promedio, en los que, salvo afecciones puntuales derivadas de la actualización el Nuevo Código Técnico de la Edificación o de la mayor exigencia de la demanda en ciertas ubicaciones o tipologías (sobre todo la referidas a una mayor eficiencia energética), se mantienen sin variaciones relevantes.

Seis patrones que se detectan en el mercado de forma generalizada

En la actualidad, se detectan al menos seis patrones en el mercado que se repiten en la mayoría de las zonas analizadas. El primero es la ausencia de nuevos desarrollos o nuevas iniciativas de promoción. La actividad que se mantiene se limita, sobre todo, a actuaciones ya iniciadas antes de la pandemia, donde permanecen estables los ritmos de ventas y los niveles de precios, a la espera de la evolución de los próximos meses.

En segundo lugar, se detecta una demanda creciente hacia la vivienda unifamiliar y plurifamiliar en zonas exteriores o áreas metropolitana de las principales ciudades, donde se busca una mayor calidad y eficiencia energética, mejor distribución, espacios abiertos (terrazas, vistas…), mejor dotación de zonas comunes, etc.

Otro patrón que se repite es que tanto a nivel de estabilidad de precios como de ritmos de venta está aguantando mejor la vivienda nueva frente a la de segunda mano.

Un cuarto aspecto está relacionado con las zonas costeras. Allí, especialmente en zonzas prime como Baleares o Costa del Sol, están aguantando mejor los activos del segmento lujo que el resto. El más penalizado es la primera residencia.

Por otro lado, el turismo está teniendo un efecto dispar según las zonas. En aquellos municipios más turísticos, ya sean municipios de la costa o del interior (como Madrid, Barcelona, Toledo o Granada), el impacto está siendo mayor. A su vez, la evolución del turismo nacional hacia el interior y destinos rurales ha relanzado la actividad inmobiliaria en determinadas zonas como los Pirineos y, en menor medida, Cantabria o Asturias. Por su parte, hay zonas donde el vacío dejado por la demanda extranjera se ha visto cubierto por la demanda nacional, a la búsqueda de oportunidades en segunda residencia (como el caso de la Costa Brava).

Finalmente, un sexto patrón que se observa en el mercado es que los sectores hoteleros, retail y comercial son los más perjudicados. De hecho, la única actividad se reduce al interés inversor por la búsqueda de oportunidades. En contraposición, se detecta un impulso del sector logístico por los cambios de tendencia tanto en el consumo como en el e-commerce.

Sociedad de Tasación analiza la situación en cada una de las comunidades autónomas, sintetizando la evolución por zonas. A continuación, se exponen los resultados del análisis en Cataluña, Comunidad Valenciana, Murcia y Andalucía:

Cataluña

Cataluña se sigue caracterizando por una acusada heterogeneidad. La actividad sigue centrada en el ámbito de actuación de Barcelona y su zona de influencia, así como en las principales ubicaciones de costa y, en menor medida, en su zona pirenaica que, al igual que en Huesca, se ha visto relativamente relanzada por el cambio de tendencia del turismo —sobre todo el nacional— hacia las zonas rurales y turismo de interior. Por el contrario, en el resto de la Comunidad se observa menos dinamismo y un mercado mucho más estancado.

En Barcelona, su zona de influencia, las principales zonas de costa y los Pirineos se mantienen las ventas para el producto ya iniciado. Tanto los plazos como los precios se mantienen expectantes, sin grandes cambios. Aguanta la vivienda nueva y se detecta una leve variación en la vivienda de segunda mano, donde el margen de negociación es mayor. En cambio, la vivienda sobre plano y las nuevas actuaciones previstas se mantienen expectantes, pendientes de la evolución de los próximos meses.

El sector hotelero y turístico, así como el conjunto de actividad comercial asociada al mismo, se sitúan como los más afectados por el impacto de la pandemia. En la Costa Daurada la temporada se ha visto reducida a unos pocos meses de muy baja actividad, en la que muchos hoteles ni siquiera han abierto. La Costa Brava aguanta mejor, pero la mayor actividad se ha visto a nivel del mercado de segunda residencia, donde el turista nacional ha desplazado en interés y demanda al tradicional turista extranjero. En la ciudad de Barcelona, la menor afluencia de turistas también ha tenido un impacto negativo.

Por el contrario, el sector logístico se ha visto impulsado en los principales corredores y ubicaciones tradicionales, como el Puerto de Barcelona, que sigue consolidando su interés, no sólo a nivel nacional, sino europeo. Este interés creciente, favorecido por los cambios en ciertas tendencias de consumo durante este periodo, no sólo se limita a las ubicaciones tradicionalmente logísticas y diseñadas para tal fin, sino que está ocupando también grandes locales y superficies, hasta ahora vacíos, en ciertas ubicaciones de las ciudades principales.

A su vez, no se observan novedades significativas en lo relativo a incidencias urbanísticas. Y en cuanto a los costes de construcción, se mantienen al mismo nivel de hace un año. La progresiva industrialización de la construcción facilita la contención de precios de los materiales y, por ende, de los conjuntos de precios de los elementos industrializados. De todas formas, habrá que ver cómo reacciona con el nuevo Código Técnico Edificación (CTE) y la evolución en el número de promociones.

Barcelona Ciudad:

El ritmo de venta y el nivel de precios se mantiene estable en Barcelona, sobre todo en lo que ha vivienda nueva refiere y a promociones terminadas o en fase de ejecución. A su vez, se detectan pocas actuaciones de VPO, generalmente vinculadas a operaciones de transformación de suelo.

El estudio detecta un interés creciente por parte de la demanda en vivienda de mayor calidad, amplitud, espacios abiertos y servicios comunes, situada en zonas periféricas o áreas metropolitanas de la ciudad. No está claro si esto puede ser una tendencia temporal o tendrá continuidad en el futuro. Se refuerza el interés por la vivienda unifamiliar. Dentro del segmento del Built to Rent se mantienen las promociones diseñadas y previstas.

El sector turístico se ha visto muy afectado en la ciudad, en sintonía con lo ocurrido en otros grandes núcleos urbanos de España, generando un impacto importante en el sector hotelero, comercial y retail. El estudio apunta que esta situación parece haber suscitado el interés de los inversores por la posible adquisición de activos (hoteles y locales en buenas ubicaciones) en un momento en que consideran que pueden estar en condiciones más asequibles.

El sector de oficina se mantiene expectante ante la evolución de las dinámicas de trabajo en los próximos meses. No se espera una reducción de oficinas como centros de trabajo, pero sí una posible readaptación de las mismas a las nuevas tendencias, sobre todo en lo relativo al trabajo presencial y los espacios más flexibles.

Comunidad Valenciana

La Comunidad Valenciana mantiene una situación sin grandes cambios. Continúa, en definitiva, la tónica de continuidad de los desarrollos comenzados antes del inicio de la Covid-19, y se detecta una ausencia de nuevas iniciativas.

En Valencia capital y su área metropolitana, las actuaciones y promociones que siguen en curso son las iniciadas antes del impacto de la pandemia, sin que durante este periodo se hayan iniciado nuevos desarrollos ni actuaciones promotoras de consideración. Tanto el nivel de ventas como los precios se mantienen. Estos últimos han frenado su crecimiento, pasando a un punto de estabilización o, incluso, ligeros ajustes.

Los costes de construcción se sitúan ligeramente al alza debido a una mejora generalizada de la calidad de las viviendas ofertadas, y la mayor exigencia del nuevo CTE, sobre todo en lo relativo a eficiencia energética.

En relación a la actividad urbanística la gestión de sectores ya iniciados continua, algunos de tamaño considerable, pero lastrados por las dificultades de su gestión (como es el caso de PAI Benimaclet o el PAI Benimàmet). Al igual que en otras zonas, las actividades relacionadas con el turismo y el comercio son las que se han visto más afectadas.

Al sur de Valencia se mantiene el stock de suelo existente, sobre todo en Xátiva, donde sólo en el ámbito del Tulell habría suelo disponible para más de un millar de viviendas. Las actuaciones en curso son las iniciadas antes de la Covid-19. Los promotores que operan en la zona son los que ya estaban consolidados.

Por su parte, la mayor parte de las actuaciones en curso en Castellón, también, son las iniciadas antes de la Covid-19. En general, se mantiene la tendencia a apostar por un producto de mayor calidad, con buena ubicación, intentando captar el interés de la franja de demanda con capacidad adquisitiva media-alta. Este tipo de activos compiten, en general, con una mejor calidad y mayor eficiencia energética, frente al stock existente, compuesto principalmente por vivienda de menor calidad en cuanto a los acabados y de peor ubicación, que es el producto que compone principalmente el stock existente, y que compite con el resto del producto ofertado por precio.

Esta tendencia a la promoción de viviendas con mejores calidades ha conllevado un encarecimiento del coste de construcción, que se rentabiliza al poder alcanzar un mayor unitario de venta, así como por la circunstancia de que la mayoría de los promotores construyen sobre suelo ya de su propiedad, lo que permite un mayor esfuerzo en otros costes. El stock prácticamente no se ha reducido y a nivel de suelo las transacciones se han centrado en el producto resultante de las carteras de las entidades financieras, adquiridos a bajos precios.

Por su parte, “El Pativel” sigue su curso, y parece que solamente dos sectores, “El Golf de Burriana” y “Torreblanca” estarían intentando retomar la gestión para finalizar los proyectos antes del término de la moratoria.

En Alicante, la inercia de crecimiento se ha frenado y se aprecia una mayor estabilidad. Si nos centramos en la propia ciudad de Alicante, se mantiene la actividad ya iniciada, con volumen de construcción y buen ritmo de ventas en zonas que estaban en tendencia positiva, como el “PAU-5 Playa San Juan”. Pese a esto, se aprecia una generalizada tendencia a la reducción de las ventas y la estabilización de los precios.

Igualmente, en Benidorm se aprecia cierta ralentización de los ritmos de venta y estabilización de los precios, tanto en primera como en segunda residencia. En contraposición, los precios de alquiler evolucionan al alza, tanto aquí como en la capital de la provincia. Destaca la actuación de TM en Playa de Poniente, que mantiene un buen ritmo de ventas, con un elevado porcentaje de unidades vendidas antes de terminar.

En el eje Denia-Teulada-Benissa también se aprecia una situación clara de estabilidad. Sigue existiendo un importante stock tanto de viviendas como de suelo. La tendencia positiva que se mantenía durante los últimos años se ha visto frenada por el impacto del coronavirus, sobre todo en la demanda procedente de turistas extranjeros. El producto que mejor aguanta es la vivienda unifamiliar de alto nivel de calidad, destinada a un cliente potencial con alto nivel adquisitivo.

En el mapa destaca el caso de Orihuela donde se ha retomado algún desarrollo importante que estaba paralizado o el de Elche donde, tras años de estancamiento en su actividad, se han retomado también algunos de los proyectos que permanecían paralizados, como actuaciones de renovación a base de pequeñas promociones tanto de vivienda plurifamiliar como unifamiliar.

Murcia

La situación en la Región de Murcia se caracteriza por el impacto de la Covid-19, que se ha sumado a problemas anteriores como el importante stock y las incidencias relativas al precario estado del Mar Menor.

El mercado permanece en una situación de estancamiento, tanto en salida del stock como en evolución de los precios. Se aprecia algo más de movimiento a nivel de reducciones significativas del valor de oferta como reclamo de venta en parte del stock que procede de entidades financieras.

Por lo demás, se detecta poca demanda, tanto en el uso residencial como para el resto de los usos, ya sea comercial, industrial, etc. Además, tampoco hay cambios significativos ni en la situación urbanística ni en lo relativo a los costes de construcción aplicados en la zona.

Andalucía

Los patrones comunes ya mencionados se repiten también en Andalucía. La tendencia de la demanda a dirigir su interés hacia zonas periféricas de las grandes ciudades, buscando una vivienda de mayor calidad, más espacio exterior y mejor distribución y dotación de zonas comunes, ha venido a reforzar una evolución que ya se apreciaba en algunos municipios como Sevilla.

En la ciudad hispalense, la mala infraestructura de transporte colectivo hacia la periferia había iniciado una inercia de impulso de la población hacia el centro de la ciudad, que había concluido con un incremento de precios en estas zonas y vuelto a enfocar la demanda hacia el extrarradio, hacia precios más asequibles y oferta más amplia, tras el desarrollo del transporte en los últimos años.

En Sevilla, las promociones en curso o iniciadas antes de la Covid-19 continúan con su actividad. Los ritmos de venta y los precios se mantienen expectantes de ver la evolución en los próximos meses.

En zonas como Cádiz o Huelva, el impacto sobre la vivienda de primera o segunda residencia no ha sido especialmente relevante, ya que su evolución se ha sostenido por un aumento de la demanda —principalmente nacional—, sobre todo, de segunda residencia, de vivienda unifamiliar o pisos con terrazas y vistas amplias y despejadas. Los sectores turístico, comercial y hotelero, han sido claramente los más damnificados durante este periodo.

Por su parte, las zonas prime de la Costa del Sol no se han visto especialmente afectadas en lo que al mercado residencial se refiere. Al igual que en otras zonas, el producto del segmento lujo y dirigido a rentas de alto nivel adquisitivo ha aguantado mejor. El impacto ha sido mucho mayor en el resto de la Costa, más acusado cuando más marcado carácter turístico tiene la plaza.

También es importante destacar que las dificultades en las que se encuentra el sector hotelero han despertado el interés inversor a la búsqueda de oportunidades.

En el resto de la comunidad, tanto en Córdoba, Jaén, Granada o Almería, se aprecian pocas novedades, salvo las dificultades generadas por la ausencia de visitantes en las zonas eminentemente turísticas, ya sea de costa o de interior.

Por su parte, no se detectan novedades significativas ni en la situación urbanística ni en los costes de construcción.

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