¿Sabes ese amigo que te invita a cenar todos los fines de semana y que nunca pide nada a cambio? Seguramente no, pero haberlos haylos… pero pocos. Con las hipotecas 100% pasa algo parecido.

La hipoteca 100 % es aquella que cubre el total del precio de compra —o de tasación, lo que sea menor— sin que el comprador deba aportar ninguna entrada ni dinero para gastos.

A primera vista suena casi “demasiado bonito para ser verdad”, pero la realidad es que este tipo de préstamo solo está al alcance de unos pocos.

¿Por qué es tan difícil de conseguir?

1. Perfil extremadamente sólido. Los bancos no regalan nada. Durante la crisis de 2008 este tipo de productos prácticamente desaparecieron del mercado debido al riesgo evidente. En 2025, según explican desde Aim Inver Financial Advisors, solo resucitan bajo condiciones muy estrictas: ingresos fijos, contrato indefinido, historial crediticio impecable y, en algunos casos, avales adicionales. SALVO que lo hagas con un consultor especializado en financiación al 100%, que los hay, pero pocos que trabajen con garantías de que todo va a ir bien.
2. Garantías y avales públicos o privados. Programas como “Mi Primera Vivienda” de la Comunidad de Madrid permiten que una parte —hasta el 20 %— sea avalada por la administración para lograr ese 100 % aunque el banco solo ofrezca un 80 %. Esto se ha aplicado para jóvenes y familias durante este año, con nuevos umbrales de edad hasta los 40 años y ampliación de precios hasta 382 000€. Pero ojo, esta ayuda es fundamental: sin ese aval público, el banco normalmente exigirá un avalista privado o no concederá nada.
3. El riesgo de desviación del tipo de interés. Financieramente el banco asume más riesgo prestando al 100 %. Por eso, aunque prometen condiciones similares a una hipoteca del 80 %, en ocasiones el interés final puede acabar siendo unos 10–15 puntos básicos más alto. Esa lógica hace que el banco se proteja un poco frente a pinchazos por impago o caída de valores inmobiliarios.

¿A quién ayuda realmente la hipoteca 100 %?

– Jóvenes sin ahorros suficientes. Para alguien que puede pagar cómodamente la cuota mensual pero le falta ese 20 % inicial, es una salvación. Un bróker hipotecario encuentra estas oportunidades y las negocia con el banco, siendo clave para acceder a estos productos. Un buen broker hipotecario detecta los programas autonómicos o ICO y combina la financiación pública con la privada.

– Funcionarios o gastos respaldados. Algunos perfiles con nóminas de administraciones públicas o colectivos protegidos se suelen beneficiar más de estas hipotecas, pues su solvencia se considera muy segura.

Lo curioso es que estos productos vuelven a aparecer justo cuando el mercado hipotecario está en ebullición. Sin embargo, la competitividad entre entidades está fuerte. En ING destacan la hipoteca joven al 95 %, y aunque no hay una oferta pública de 100 % sin aval para todos, sí hay casos puntuales muy limitados. Además, brokers digitales como Creditoh! O Aim Inver que ofrecen soluciones 100% pero con algunos requerimientos.

¿Dónde entra el bróker hipotecario en esta historia?

El broker hipotecario es elemento clave. Este profesional evalúa tu perfil, compara ofertas, negocia condiciones y acompaña durante todo el proceso.

El bróker te ayuda a localizar programas públicos o privados, montar el expediente con aval y convencer al banco de que la concesión no supone un riesgo excesivo. Y ya sabemos que sin ese apoyo experto, el banco suele decir no incluso si tu nómina es de hierro.

Pero no todo es de color de rosa

Para empezar, estas hipotecas pueden subir la cuota si el interés variable se dispara. Y si dependes de un aval público, hay que cumplir condiciones: edad, ingresos, residencia, etc. Además, no todos los bancos participan en esos programas, así que el bróker también hace de detective. Aunque prometen “online”, en el fondo el proceso es casi tan burocrático como una hipoteca normal: tasación, notaría, registro…

La hipoteca 100 % no se debe mirar solo como una solución mágica: hay que comparar costes totales, esfuerzos financieros futuros y posibles cambios en las condiciones macro (como subidas del euríbor). Un bróker hipotecario serio te hará cálculos de caja y simulaciones para que veas si el esfuerzo compensa.

Y, ojo, no confundamos: una hipoteca 100 % no significa que el banco asuma todos los costes. Esos programas públicos avalan, pero no cubren gastos de formalización si no lo incluye la entidad. Por eso, conviene revisarlo bien para que no te llevas sorpresas.

Como siempre decimos, infórmate bien con un experto antes de vincularte de por vida a una hipoteca.