La saturación de los juzgados se ha convertido en uno de los factores más invisibles —pero más determinantes— de la crisis del alquiler en España. Los procesos para recuperar una vivienda o resolver un impago pueden prolongarse más de 13 meses, y en los casos más extremos hasta siete años, generando una inseguridad jurídica que disuade a los propietarios de mantener sus inmuebles en el mercado.

En este sentido, desde la Sociedad Española de Alquiler Garantizado aseguran que reducir la duración media de los procesos judiciales podría devolver viviendas al mercado del alquiler.

Según datos del INE, España roza ya las 400.000 viviendas de uso turístico, con un crecimiento interanual del 15%. Sin embargo, más allá del debate sobre la vivienda turística, la lentitud judicial se consolida como uno de los principales frenos del mercado del alquiler, al convertir cada proceso en una travesía costosa e incierta.

"Un propietario que se enfrenta a un impago prolongado puede perder fácilmente más de un año de ingresos. Ante ese riesgo, muchos optan por subir precios, exigir más garantías o retirar su vivienda del mercado", explica Pedro Bretón, CEO de SEAG.

El efecto dominó de esta lentitud repercute en todo el sistema: menos oferta, precios más altos y acceso más restringido. Ya en 2023, los nuevos contratos de alquiler se encarecieron un 4,1%, frente al 2,4% de los ya existentes, mientras que los inquilinos se enfrentan a fianzas más elevadas, avales obligatorios y mayores requisitos de solvencia.

UN CÍRCULO VICIOSO AGRAVADO POR LA INACCIÓN JUDICIAL

A esta situación se suma la presión sobre las economías domésticas, que provoca un repunte de los impagos en el segundo semestre del año. Desde SEAG confirman que septiembre y octubre son los meses con más incidencias y contrataciones de garantías, coincidiendo con el regreso de las vacaciones, la "vuelta al cole" y un aumento general de gastos familiares.

La deuda media nacional por impago de alquiler alcanzó los 7.957 euros en 2024, un 4,23% más que en 2023, con máximos en Cataluña (10.996 €), Baleares (10.234 €) y Madrid (9.813 €). Detrás de esas cifras hay miles de procesos judiciales pendientes que agravan la precariedad del sistema. Solo en Cataluña se registraron más de 5.500 lanzamientos por impago, seguida de Andalucía (2.712) y la Comunidad Valenciana (2.517).

"Cada mes de retraso judicial añade incertidumbre y tensiona aún más los precios. Si un propietario tarda más de un año en recuperar su vivienda, el impacto no solo lo sufre él, sino todo el mercado", añade Bretón.

JÓVENES Y FAMILIAS, LOS GRANDES PERJUDICADOS

La falta de agilidad judicial y la consecuente inseguridad jurídica están contribuyendo al deterioro del acceso a la vivienda. La tasa de emancipación juvenil ha caído un 15,2%, el nivel más bajo desde que existen registros. Más del 55% de quienes alquilan una habitación lo hacen porque no pueden asumir una vivienda completa, según el último informe de Fotocasa Research.

"Una justicia lenta es una justicia cara" —concluye Bretón—. "Si queremos reactivar el mercado del alquiler y aliviar la crisis habitacional, es urgente modernizar los juzgados, digitalizar los procesos y dotar de recursos a la Administración. Sin ello, la vivienda seguirá siendo un activo de riesgo y no un derecho accesible."

Sobre SEAGSEAG (Sociedad Española de Alquiler Garantizado) es la primera compañía nacional especializada en garantizar el cobro del alquiler de forma indefinida. Fundada en 2014, ofrece a los propietarios una garantía integral frente a impagos, ocupaciones, daños y litigios, sin los límites habituales de los seguros tradicionales. A diferencia de una aseguradora, SEAG no comercializa pólizas, sino que proporciona una garantía, diseñada específicamente para ofrecer protección real y sin vencimiento a los arrendadores. Con más de 62.000 garantías emitidas y presencia en todo el territorio nacional, SEAG se ha consolidado como la opción más fiable y completa para proteger el alquiler.