Las políticas inciden en la realidad tanto como el arado en la tierra: marcan surcos invisibles que determinan qué crecerá y dónde. Y qué no crecerá, y dónde.

En la mayoría de las ocasiones, desde que una política se piensa hasta que se aplica, pueden pasar años… y para entonces, la realidad a la que se aplican puede ser otra.

La Agenda Urbana Española (AUE) comenzó a planificarse en junio de 2017, cuando el país seguía todavía con las rodillas clavadas en el suelo tras la crisis inmobiliaria de 2008: exceso de oferta de vivienda, demanda en mínimos y una economía aún tambaleante. Se puso en marcha un grupo de expertos y, tras casi dos años de trabajo, el texto fue aprobado por el Consejo de Ministros el 22 de febrero de 2019, justo cuando el mercado empezaba a revitalizarse.

La Agenda Urbana Española nació como adaptación nacional a los grandes marcos internacionales: la Agenda 2030 de Naciones Unidas (2015) y la Nueva Agenda Urbana de ONU-Hábitat (2016), heredera a su vez del urbanismo sostenible que Europa venía predicando desde años antes.

“Evitar la dispersión”: el núcleo de una estrategia silenciosa

Entre sus muchos objetivos, la Agenda Urbana Española incluye uno especialmente relevante para lo que ocupa, el punto 2 del decálogo estratégico: “Evitar la dispersión urbana y revitalizar la ciudad existente”.

Se han revisado decenas de horas de ponencias institucionales al respecto, impartidas por los propios artífices del documento y sus colaboradores. Y en esencia, este objetivo significa lo siguiente: limitar el crecimiento físico de las grandes ciudades como Madrid o Barcelona, para frenar / disminuir drásticamente su expansión y redistribuir protagonismo hacia capitales de provincia y núcleos secundarios de la “España vaciada”.

Al mismo tiempo, revitalizar la ciudad existente implica aprovechar el parque edificado ya construido (sobre todo en esas grandes urbes) rehabilitando, densificando o reasignando usos. Por ejemplo, transformar un edificio de oficinas vacío en viviendas en alquiler.

No se trata solo de sostenibilidad, el objetivo que se deduce es el reequilibrio territorial. Esta estrategia enlaza con una consigna que se ha repetido durante años como un mantra: “repoblar la España vaciada”. Y no le falta base. España concentra cada vez más población en unos pocos polos urbanos (Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga), mientras vastas comarcas pierden vecinos, servicios y tejido productivo.

Por eso, la idea de limitar el crecimiento de las grandes ciudades para que, como en un sistema de presión hidráulica, la población “rebose” hacia otras áreas, tiene mucho sentido. Redistribuir población para regenerar municipios medianos, reactivar la vivienda en núcleos abandonados y dar una segunda vida a lo que ya existe.

Conviene subrayar que esta es una interpretación basada en el análisis de la norma y en el estudio de sus implicaciones prácticas. En ningún documento oficial aparece formulado este objetivo con estas palabras, pero atendiendo a la lógica causa-efecto y a los mensajes reiterados en sus presentaciones institucionales, es razonable entender que esta es la dirección implícita que persigue el planteamiento.

Demografía vs. urbanismo: el choque de dos trenes.

Ahora bien, cuando se diseñaba la Agenda Urbana Española (entre 2017 y 2019) es muy probable que no se anticipara la magnitud de la presión demográfica que estallaría en España tras la pandemia. O incluso justo antes, porque desde 2019, coincidiendo con un nuevo ciclo migratorio, reactivación de la economía, tipos bajos y el teletrabajo, se produjo un cambio de escala que ha vuelto a poner las grandes ciudades al rojo vivo debido a la inmigración.

Y esta nueva oleada migratoria, esta vez predominantemente formada, muchos con poder adquisitivo respetable y alta empleabilidad, ha irrumpido como una demanda creciente y sostenida de vivienda en las grandes ciudades del país. Lejos del perfil tradicional de la inmigración económica de décadas anteriores, este nuevo segmento llega en busca de seguridad, compitiendo directamente por vivienda urbana de calidad, tensionando aún más un mercado ya presionado.

Y todo ello, mientras los planes estratégicos de la Agenda Urbana 2030 piden frenar el crecimiento físico de esas mismas ciudades. Entre junio de 2018 y junio de 2025, la población de España creció en más de 2,6 millones de personas (que se tenga registrado, puede ser mucho más), lo que supone un incremento relativo del 5,6?% en apenas siete años. Y esto sin contar la población flotante (turismo, estudiantes temporales, viajes de negocio, etc.), que también se ha disparado.

Este crecimiento se ha debido casi exclusivamente a la inmigración, y en torno al 90?% de esta nueva población se ha instalado en Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga. En paralelo, y pese a esta presión demográfica, la promoción residencial no ha respondido al mismo ritmo: se estima que solo se ha construido una cuarta parte de las viviendas que habrían sido necesarias para absorber esta nueva demanda. Y la capacidad humana productiva de viviendas del país no alcanza para más.

En otras palabras: más población, menos oferta. Y una tensión creciente en los mercados urbanos más dinámicos del país.

Por supuesto, este texto no pretende ser una crítica (ni ideológica ni técnica). Se asume la complejidad que implica legislar, anticipar escenarios y gestionar lo imprevisible. El objetivo aquí es, simplemente, comprender con mayor realismo lo que está ocurriendo. Porque si algo parece claro es que un país con unos pocos polos de población y kilómetros de vacío entre ellos tiene menos músculo económico, social y logístico que otro con un tejido urbano más tupido y equilibrado.

Basta mirar una imagen nocturna de Europa en Google Earth: las zonas más prósperas suelen tener una distribución densa y descentralizada de núcleos urbanos. España, en cambio, es casi un donut: brillante en los bordes, oscuro en el centro.

Y así, una política urbana que probablemente nació con la mejor de las intenciones está, sin pretenderlo, echando leña a un fuego que ya ardía con gasolina: la presión demográfica constante y creciente. Porque en un país donde el crecimiento demográfico se dispara y la capacidad de construir es insuficiente, tanto por recursos humanos como materiales, el mercado inmobiliario de las grandes urbes ha entrado en combustión, y parece que no hay botón de marcha atrás.

Un país que cambia de forma

Ese mismo fuego ha forzado que cada vez más personas se sientan, en la práctica, desterradas de las grandes ciudades y ahora buscan refugio en la España vaciada. Y parte de esa España vacía, poco a poco, se va llenando. Como el agua, la población encuentra su cauce.

El teletrabajo, la digitalización, la reinvención profesional... están redibujando el mapa nacional. Y si los expertos no se equivocan, Internet será para esta era lo que el fuego fue para la prehistoria: el invento que transformó el mundo. Con la diferencia de que el fuego lo moldeó en milenios, e Internet lo está moldeando en décadas.

Conclusión: entender antes de actuar

Con los datos sobre la mesa (presión demográfica, políticas urbanas restrictivas en las grandes metrópolis y capacidad productiva al límite), parece evidente que esta tendencia seguirá su curso. A menos, claro, que aparezca un cisne negro capaz de frenarlo todo: una crisis económica de gran calado, el colapso de unos países sobreendeudados, o la temida quiebra del sistema de pensiones.

Emilio José Delgado Saguar, fundador de Saguar Real Estate, invita a quienes hayan encontrado valor en estas líneas a seguir a la empresa en redes sociales. En breve iniciará una serie de contenidos en los que volcará todo lo aprendido tras años de estudio y experiencia, analizando con rigor la evolución del mercado de la vivienda en España. Porque solo entendiendo bien lo que está pasando, se pueden tomar mejores decisiones.

Sobre Saguar Real Estate

Saguar Real Estate es una boutique inmobiliaria familiar fundada en 2019 por los hermanos Emilio y Patricia Delgado Saguar, en homenaje a su abuelo José Saguar, cuya vida encarnó valores como la honestidad, la generosidad, el respeto, la cultura, el esfuerzo y el compromiso personal.

Esos mismos principios son hoy la columna vertebral de cada operación, cada planteamiento y cada decisión dentro de la empresa. Especializados en la compraventa de viviendas en Las Rozas de Madrid, Torrelodones, Majadahonda, Pozuelo de Alarcón, Boadilla del Monte y el resto de la zona noroeste, así como en zonas prime de la capital como Barrio de Salamanca, Chamberí y Chamartín, ofrecen un servicio centrado en la cercanía, la excelencia y la ética profesional.

Con más de 23.000 horas de experiencia, 160 operaciones exitosas y 164 reseñas de cinco estrellas, el 63?% de sus ventas proviene de recomendaciones personales y de clientes satisfechos. No se limitan a vender casas: asesoran como si se tratara de la vivienda de su propia familia.

Saguar Real Estate se rige por un código ético riguroso, donde priman la transparencia, la colaboración sana, la justicia con todas las partes (contratantes o no) y la seguridad jurídica en cada paso.

Saguar no es solo un apellido. Es una forma de entender y de estar en el mundo.

Más información en saguar.immo.