Hay quienes llevan años esperando que el mercado explote para comprar barato. Sin embargo, mientras se mantiene ese discurso, el capital más exigente ya se está moviendo. El volumen de operaciones en 2025 mostró una reactivación clara, con un perfil inversor más selectivo. En ese contexto, MAPESA, consultora de inversiones inmobiliarias, identifica las tendencias que marcarán el ejercicio 2026 a partir de su experiencia directa con compradores patrimoniales desde 2006.

A diferencia de enfoques especulativos, hoy no gana el activo que más promete, gana el que ya funciona. El mercado está yendo a ingresos recurrentes, ubicaciones donde la gente sigue consumiendo y activos que mañana se pueden volver a vender. Así lo refleja el interés creciente por inmuebles arrendados a operadores solventes donde la rentabilidad no es una promesa, sino un flujo ya en marcha con el operador pagando rentas.

El capital busca activos que funcionan hoy y se puedan vender mañana

En 2025 vimos algo claro en las operaciones que analizamos: el capital dejó de improvisar. El inversor ya no compra por impulso, busca activos que funcionen hoy y que pueda vender mañana. Contratos claros, inquilinos solventes, ubicaciones con demanda real y una salida lógica, explica Antonio L. Mateos, experto inmobiliario y fundador de MAPESA. Este cambio se refleja en las operaciones analizadas por la consultora, donde destacan los locales comerciales prime y los parques de medianas superficies con arrendatarios de primer nivel.

El segmento hotelero y turístico también muestra señales de solidez, impulsado por un flujo turístico sostenido y un apetito creciente por tickets de inversión de todos los importes. “Hay oportunidades en producto pequeño bien ubicado, donde la gestión profesional de operadores muy solventes asegura rentabilidad sin asumir riesgos desproporcionados”, añade Mateos. Según datos de distintas fuentes, se espera un crecimiento de entre el 5 y el 10?% en la inversión inmobiliaria durante 2026, reforzado por la mejora de las condiciones financieras y la búsqueda de refugios estables frente a la volatilidad de otros mercados.

Las nuevas tendencias que están siguiendo inversores patrimonialistas

En 2026 el inversor patrimonial está cambiando el foco. Ya no basta con que el número salga: importa flexibilidad de usos, la fácil reposición a futuro, cómo se gestiona el activo, qué costes tendrá mañana, y si podrá adaptarse a nuevos usos. Son factores que reducen riesgo, mejoran el valor residual y permiten una mayor estabilidad. Por eso ganan peso las siguientes tipologías: Medianas comerciales, parques comerciales, locales prime y activos de uso turístico concentran hoy el mayor interés inversor. Son tipologías más estables, con demanda real y fundamentos claros, que no solo atraen al inversor privado, sino también a un capital institucional que cada vez exige criterios de sostenibilidad y eficiencia, no por moda, sino para proteger el valor patrimonial a largo plazo.

El análisis de MAPESA parte de un conocimiento profundo del mercado y de una visión técnica que va más allá de las tendencias. “Vemos desde dentro qué se compra, qué se descarta y por qué. Y esa información es la que realmente ayuda a invertir con sentido”, resume Antonio L. Mateos. Para quienes buscan orientación práctica, la guía de inversión de MAPESA y su canal de YouTube ofrecen recursos adicionales actualizados.

En un mercado cada vez más activo, la diferencia no está en invertir, sino en saber qué descartar. La experiencia focalizada en activos comerciales y hoteleros en rentabilidad y una lectura realista del mercado se convierten en elementos determinantes que permiten identificar activos con recorrido a largo plazo y evitar riesgos.