Mientras la demanda extranjera dispara la presión sobre el mercado, Andorra continúa consolidándose como uno de los mercados inmobiliarios más tensionados del Pirineo. Según datos agregados de varias agencias locales, el precio medio del metro cuadrado ha vuelto a marcar un máximo histórico durante el último trimestre, impulsado por la alta demanda internacional, la escasez de suelo disponible y el creciente interés por fijar residencia en el país.

Durante los últimos doce meses, el precio del metro cuadrado ha aumentado un 8,4%. Aunque Andorra la Vella sigue registrando un volumen muy alto de operaciones, la realidad del mercado actual muestra un fenómeno diferente al de años anteriores: la tensión es generalizada y prácticamente todo el territorio se comporta como zona premium.

Demanda extranjera al alza y un mercado donde todo es prime

Agencias especializadas como CasaHouse | Immobiliària Andorra, con fuerte implantación local, coinciden en que el aumento de operaciones está directamente relacionado con la llegada de compradores de España, Francia, Portugal y Latinoamérica. Muchos buscan residencia fiscal; otros, inversión en un mercado donde la oferta disponible es mínima.

La aprobación de nuevas limitaciones para compradores no residentes no ha rebajado el ritmo. Al contrario: varias operaciones se han cerrado de forma acelerada antes de la entrada en vigor de las medidas.

Desde RK CasaHouse explican:

"En Andorra ya no existen zonas malas. La escasez es tal que cualquier piso bien construido, bien ubicado o con buenas vistas acaba siendo producto muy demandado. Hoy la clave no es la parroquia, sino la microzona: dos calles arriba o abajo pueden ser la diferencia entre un acierto y un error."

Este enfoque contrasta con la antigua percepción de que el mayor foco de demanda se concentraba en el centro urbano. El mercado actual es mucho más homogéneo en tensión… y mucho menos predecible sin un conocimiento de proximidad.

Las zonas más consultadas ya no se explican por parroquias sino por microzonas

Aunque el centro histórico y el eje comercial siguen teniendo actividad, los profesionales coinciden en que la demanda es transversal:

Zonas urbanas consolidadas con servicios a pie.

Barrios elevados con vistas despejadas.

Microzonas con buena accesibilidad.

La distinción clásica entre "zona prime" y "zona secundaria" solo se mantiene con claridad en áreas como Escaldes–Engordany y las torres, donde la verticalidad y el producto de lujo marcan un territorio aparte.

En el resto del país, la variación de precios dentro de un mismo kilómetro puede ser radical. De ahí que el análisis detallado sea indispensable.

Alquiler: ligera corrección, tensión estructural

El mercado del alquiler ha registrado una caída puntual del 2,1% en el último mes, atribuida a la entrega de nuevas promociones. Aun así, los analistas advierten que no supone un cambio de tendencia: mientras el flujo de nuevos residentes se mantenga, la presión seguirá siendo alta.

Perspectivas 2026: menos operaciones, precios estables

Los expertos prevén un 2026 con menor número de transacciones debido a las restricciones para no residentes, pero sin expectativas de caídas de precios. La falta crónica de suelo y la rotación casi nula seguirán sosteniendo la estabilidad del mercado.

Zonas en proceso de transformación urbanística, como Santa Coloma o La Comella, empiezan a atraer interés de residentes nacionales que buscan alternativas al centro, aunque siempre dentro de una lógica de mercado donde la escasez es el denominador común.

RK CasaHouse: precisión por microzonas en un mercado donde cada calle cuenta

Para quienes buscan comprar, invertir o entender dónde está realmente el valor, CasaHouse | Immobiliària Andorra —con oficina en Carrer Sant Esteve, 5 (Andorra la Vella)— subraya la importancia de no interpretar Andorra como un mercado uniforme:

"El mapa inmobiliario aquí no se puede leer desde fuera. Se lee a nivel de calle, de orientación y de microzona. No asesorarse bien en Andorra puede salir caro."