El 89% de las hipotecas solicitadas a través de Gibobs en el primer trimestre de 2026 corresponde a vivienda de segunda mano, un desequilibrio que refleja la escasez estructural de nueva construcción en España 

El valor medio de la propiedad en las solicitudes de obra nueva alcanza los 309.228€, frente a los 246.372€ de la segunda mano, con una diferencia del 25,5% 

El diferencial se dispara en las grandes ciudades. En Madrid, la obra nueva supera en 68.558€ a la segunda mano; en Andalucía, el porcentaje de diferencia alcanza el 34,1% 

 Acceder a una vivienda de obra nueva exige mayor ahorro previo. El ratio préstamo-valor de las hipotecas para este segmento es del 75%, frente al 80% registrado en las solicitudes de segunda mano

El mercado hipotecario del primer trimestre de 2026 confirma una tendencia estructural sin señales de reversión. La segunda mano concentra el 89% de las solicitudes gestionadas por Gibobs, fintech especializada en salud financiera y gestión hipotecaria integral, mientras la obra nueva, con el 11% restante, concentra una demanda que supera ampliamente a la oferta disponible, con precios en alza sostenida que la sitúan cada vez más lejos del comprador medio. La segunda mano no domina el mercado porque sea la opción preferida. Para la mayoría de los compradores, sencillamente, es la única opción disponible.

El dato más revelador del trimestre es la brecha de precio entre los dos segmentos. El valor medio de la propiedad en las solicitudes de obra nueva se situó en 309.228€, frente a los 246.372€ de la segunda mano, lo que implica que comprar una vivienda nueva cuesta de media 62.856€ más, es decir, un 25,5% de diferencia. En términos de financiación, el importe medio del préstamo para obra nueva ascendió a 230.920€, frente a los 192.300€ de la segunda mano, una brecha de 38.620€.

Este diferencial encuentra respaldo en los datos del mercado. Según el Colegio de Registradores, el precio de la vivienda nueva en España alcanzó los 2.655€/m² en el primer trimestre de 2026, con una subida del 6,2% respecto al trimestre anterior. La segunda mano, por su parte, se situó en 2.366€/m², con un incremento del 2,2% en el mismo período.

Dos mercados, dos velocidades

La escasez de vivienda nueva no es un fenómeno nuevo, pero sus consecuencias se agravan trimestre a trimestre. Según el Colegio de Registradores, en el primer trimestre de 2026 se cerraron 39.473 compraventas de vivienda nueva, un 7,2% más que en el trimestre anterior, frente a las 138.623 de segunda mano, que cayeron un 2% en el mismo período. El resultado es un segmento de obra nueva que, con menos del 12% del total de transacciones, soporta una presión de precio desproporcionada.

A la presión de los precios se suma el entorno de financiación. El Euríbor cerró el primer trimestre de 2026 con una media mensual de 2,57% en marzo, frente al 2,24% con el que arrancó enero, marcando el nivel más alto desde finales de 2024. “Esta escalada, en un contexto en el que las hipotecas a tipo fijo y mixto ganan terreno frente a las variables, eleva el coste efectivo de acceder al mercado precisamente cuando los precios de la vivienda, y especialmente los de la obra nueva, tampoco dan señales de moderación. Para quien compra hoy, la negociación de las condiciones hipotecarias puede suponer varios miles de euros a lo largo de la vida del préstamo”, analiza Jorge González-Iglesias Baeza, CEO y cofundador de Gibobs

En las solicitudes realizadas a través de Gibobs, esta realidad se traduce en perfiles diferenciados. Quien compra obra nueva financia, de media, el 75% del precio de la vivienda mediante hipoteca. Por su lado, en la segunda mano, ese porcentaje sube hasta el 80%, lo que confirma que el acceso a la obra nueva requiere, desde el principio, una posición de ahorro más sólida. En cuanto al esfuerzo financiero, ambos perfiles destinan una proporción similar de sus ingresos a la cuota: el 21% en obra nueva y el 20% en segunda mano.

La brecha territorial: Madrid, Cataluña y Andalucía

Madrid lidera los precios, donde la obra nueva alcanza un valor medio de 427.057€ frente a los 358.499€ de la segunda mano, casi 70.000€ de diferencia. Pero es en Andalucía donde la brecha resulta más reveladora. Con precios más asequibles que en las grandes capitales, la obra nueva andaluza supera a la segunda mano en un 34%, pasando de 203.824€ a 273.405€. En Cataluña, la diferencia se sitúa en torno al 25%, con la particularidad de que los compradores de obra nueva financian el 71% del precio, el porcentaje más bajo de los tres mercados y una señal de que quienes compran nueva construcción en la región llegan a la operación con mayor ahorro acumulado.

El perfil del hipotecado en el Q1 de 2026

Más allá del tipo de propiedad, el análisis de Gibobs muestra un mercado hipotecario con un comprador de perfil maduro. La edad media del solicitante se sitúa en 37,9 años en las solicitudes de segunda mano y en 38,2 años en las de obra nueva. En ambos casos, el tramo de 35 a 45 años es el mayoritario, representando el 39% en segunda mano y el 40% en obra nueva, seguido del grupo de 25 a 35 años, que concentra el 37% de las solicitudes en los dos segmentos.

Geográficamente, Cataluña y Madrid concentran el mayor volumen de solicitudes, con el 21% y el 20% respectivamente, seguidas de Andalucía y la Comunidad Valenciana, con el 15% cada una. El 90% de las solicitudes corresponde a vivienda habitual, el 6% a segunda residencia y el 4% a inversión.

“Los datos del primer trimestre de 2026 confirman que el mercado hipotecario opera, de facto, en dos velocidades distintas. La segunda mano es el segmento donde se mueve la mayoría porque es el único accesible para la mayor parte de los compradores. Sin embargo, la obra nueva, con una brecha de más de 62.000€, ha pasado a ser un producto para perfiles con mayor capacidad de ahorro. No es una cuestión de preferencia, es una cuestión de oferta. Mientras España no construya más vivienda nueva, ese diferencial no va a reducirse. Todo lo contrario”, declara González-Iglesias Baeza.